assigner le syndicat des copropriétaires

Syndic de copropriété : comment l’assigner en justice ?

Le syndic de copropriété est chargé d’administrer la copropriété. De ce fait, il a de nombreuses obligations à respecter. En cas de manquement, le syndicat des copropriétaires peut assigner le syndic en justice. Quels sont les cas où cela est possible ? Comment assigner un syndic en justice ? On vous explique tout dans cet article.

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Les syndics par pays, les syndics par ville.

En cas de faute de gestion, vous pouvez assigner votre syndic en justice. On vous explique les différents cas et la procédure à suivre dans cet article !

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Quels sont les motifs légitimes pour assigner son syndic en justice ?

Conformément à la loi de 1965 , le syndic de copropriété est le représentant du syndicat des copropriétaires . À ce titre, il administre la copropriété et s’assure de la bonne tenue de l’immeuble. La loi indique qu’il existe différents modèles de syndic de copropriété : professionnel , bénévole , mais également coopératif .

Toutefois, quel que soit le modèle de gestion choisi par les copropriétaires, si un syndic ne respecte pas ses obligations, il commet alors une faute de gestion et sa responsabilité peut être engagée. Pour cela, le syndicat des copropriétaires devra prouver la faute de gestion (grâce à des mails, des courriers recommandés, des documents comptables, etc.).

Il existe deux types de responsabilité du syndic de copropriété : la responsabilité civile et la responsabilité pénale.

Voici quelques exemples où la responsabilité civile du syndic peut être engagée :

Dans des cas plus graves, c’est la responsabilité pénale du syndic de copropriété qui peut être engagée, comme par exemple en cas de détournement de fonds ou de conflit d’intérêts.

Comment assigner son syndic en justice : la procédure à suivre

Les actions de prévention avant l’assignation en justice.

Avant d’assigner votre syndic de copropriété en justice, vous devez effectuer des actions de prévention :

Les étapes à respecter pour assigner votre syndic en justice

Nous allons vous détailler ci-dessous la procédure à suivre dans le cas d’une assignation en justice du syndic par le syndicat des copropriétaires :

Étape 1 : Pour assigner un syndic en justice, une assemblée générale doit être organisée. N’importe quel copropriétaire est en droit d’ajouter cette résolution à l’ordre du jour en envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception au syndic au moins deux mois avant l’assemblée générale. Il faut joindre au courrier au minimum deux devis de cabinets d’avocat. À noter que si la demande de mise à l’ordre du jour est effectuée en bonne et due forme, alors le syndic de copropriété est dans l’obligation d’accéder à votre demande.

Etape 2 : Au cours de cette assemblée générale, sont votées à la majorité simple l’action en justice contre le syndic ainsi que le devis des frais d’avocat. Nous vous conseillons de mettre en concurrence différents cabinets pour obtenir le meilleur rapport qualité-prix.

Étape 3 : Si l’assignation est approuvée par le syndicat des copropriétaires, alors l’avocat choisi à la suite de la mise en concurrence est chargé de rédiger l’assignation. Ce dernier doit indiquer toutes les fautes reprochées au syndic ainsi que le montant des dommages et intérêts réclamés par les copropriétaires.

Étape 4 : L’assignation est délivrée au syndic de copropriété par un huissier de justice et la date de l’audience est précisée dans l’assignation.

Étape 5 : À l’issue de l’audience, le juge rend sa décision et les parties prenantes disposent d’un délai de deux mois pour faire appel au jugement.

Quel est le délai de prescription pour assigner son syndic en justice ?

Depuis la promulgation de la loi ELAN , le délai de prescription en copropriété pour attaquer le syndic en justice est passé de dix à cinq ans, si l’action est personnelle. Dans le cas où l’action est réelle, la prescription est de trente ans.

Assignation du syndic en justice : quelles conséquences ?

Lorsque le syndic est assigné en justice, cela entraîne l’ouverture d’une action en justice devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. À l’issue de l’instance, le syndic de copropriété pourra être condamné à payer :

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Copropriété : La désignation du syndicat dans une assignation

Ce mois-ci dans la chronique : le contentieux du mois.

L e thème de la désignation du syndicat des copropriétaires dans une assignation pourrait passer pour un poncif, et pourtant plusieurs décisions récentes ont encore prononcé la nullité de telles citations à comparaître devant le juge, faute pour le syndicat d’avoir été identifié correctement (V° par ex. CA Bourges, ch. civ., 5 nov. 2020, n° 19/01173). Il ne paraît donc pas inutile, à la suite de la doctrine (C. Atias, cette revue , n° 414, oct. 1996, p. 23 ; C. Giverdon, Rev. Huissiers 1992, 985), de revenir sur cet élément essentiel !

Article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 665 de janvier-février 2021

Rappelons d’abord, même si cela ne pose aucune difficulté, que le syndicat des copropriétaires est une personne morale de droit privé. Il est donc nécessairement représenté et l’est, en principe, par son syndic, qu’il soit provisoire ou non, ou éventuellement par son administrateur provisoire ou ad hoc . En conséquence, par application de l’article 654 du CPCiv., les actes de procédure ne peuvent lui être valablement signifiés que s’ils le sont à son représentant, ou à son fondé de pouvoir ou personne habilitée à cet effet par lui. Le demandeur prendra donc le soin de déterminer la personne représentant le syndicat et l’huissier mandaté pour signifier l’acte prendra soin de recueillir la déclaration d’habilitation de la personne.

Toutefois, il n’est pas nécessaire de désigner ce représentant nommément dans l’assignation, ainsi qu’a pu le préciser la Cour de cassation (3 e civ., 12 juill. 1995, n° 93-12.508). L’article 56 du CPCiv. n’impose que la désignation de la personne morale, sa dénomination et son siège social. Ce n’est donc que pour être reçu en sa défense que le syndicat des copropriétaires assigné devra faire connaître l’organe qui le représente conformément à l’article 59 du code précité.

La Cour de cassation a également admis, bien que ce soit plus discutable, que l’assignation est valablement faite contre le syndicat lorsqu’elle l’est à la personne qui le représente « ès qualité » (3 e civ., 23 nov. 1994, n° 92-21.586). Cette formule laisse souvent un doute sur la personne assignée, qu’il faut lever par le contenu même de l’assignation. Ce n’est donc pas la formule adéquate.

Dans tous les cas, il est souvent possible de régulariser la situation, à tout moment, par application de l’article 121 du CPCiv. pour éviter la nullité de l’acte. Il faudra en application de l’article 115 du CPCiv., que la régularisation intervienne avant toute forclusion (redoutables « fourches caudines » de l’assignation en nullité de l’assemblée générale), et qu’il ne subsiste aucun grief.

Pour éviter d’être confronté à une telle difficulté, le plus simple sera de citer à comparaître « Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble …, représenté par son syndic » ou encore « Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble …, pris en la personne de son syndic » (cette dernière formule est recommandée par P. Capoulade et D. Tomasin (dir.), La copropriété, Dalloz, 2018, § 511.23).

Pour conclure, nous ajouterons qu’il n’est pas nécessaire pour que l’assignation produise effet contre le syndicat d’assigner le syndic de copropriété lorsque sa responsabilité n’est pas en cause. Au contraire, une telle citation s’avérerait préjudiciable au demandeur qui pourrait supporter les frais inutiles qu’il aura causé au syndic en application de l’article 700 du CPCiv.

Pierre-Edouard Lagraulet , Avocat au barreau de Paris, Docteur en droit

Porter plainte ou assigner son syndic de copropriété en justice

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Les relations qui unissent le syndicat des copropriétaires et le syndic de copropriété peuvent parfois donner naissance à des litiges entre les parties. Il est recommandé de toujours privilégier la voie de la médiation afin de trouver une issue au conflit. Cependant, si cette solution n’aboutit pas, ce sera à un tribunal compétent de trancher l’affaire.

Peut-on porter plainte contre son syndic ?

Oui, il est tout à fait possible de porter plainte contre son syndic. C’est le conseil syndical qui porte plainte au nom du syndicat des copropriétaires pour un problème de gestion globale, mais un copropriétaire peut également assigner le syndic en justice à titre personnel pour une affaire qui le concerne de façon individuelle.

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Cependant, comme dans la plupart des affaires de litiges, il est vivement recommandé de tenter en premier lieu une médiation à l’amiable. C’est l’échec de cette de cette dernière qui doit finalement orienter vers la procédure judiciaire et vous amenez à porter plainte contre votre syndic de copropriété.

Quel est le tribunal compétent pour assigner son syndic en justice ?

Quelle que soit la partie qui décide de saisir le tribunal et de porter plainte contre le syndic (le conseil syndical ou un copropriétaire isolé), l’ article 62 du décret de 1967 informe que les procédures sont rattachées au tribunal du lieu de l’immeuble.

Le tribunal compétent en copropriété va dépendre de la nature du litige et de son montant. En général, le litige sera réglé soit par le tribunal de grande instance, soit par le tribunal d’instance. A noter que le tribunal de proximité a disparu, le tribunal d’instance a repris ses compétences.

Le tribunal d’instance :

Bon à savoir : pour engager une procédure devant le tribunal d’instance, le plaignant peut choisir de se représenter lui-même (ce qui reste tout de même déconseillé). En revanche, pour une procédure devant le tribunal de grande instance, le recours à un avocat professionnel est obligatoire.

Le président du tribunal de grande instance

Faire appel au président du TGI peut être très avantageux car il ne faut pas avoir obligatoirement d’avocat. C’est rapide, économique, et cela peut donner lieu à une décision dans l’urgence qui va stopper une affaire en cours.

La saisine peut se faire sur requête en référé.

« Pour saisir le président du TGI, il faut déposer une requête au greffe du tribunal. »

La requête se fait pour tout ce qui porte sur la nomination : celle du syndic, d’un mandataire ad hoc, du conseil syndical et d’un mandataire commun en cas d’indivision ou d’ usufruit .

La saisine en référé se fait quand il y a urgence, il faut agir vite et efficacement. On peut demander la saisine en référé dans certains cas : pour une mainlevée totale ou partielle de l’hypothèque légale du syndicat ou encore pour la désignation d’un administrateur provisoire en cas d’empêchement ou de carence du syndic .

Le Conseil de prud’hommes

Il est saisi par le syndic professionnel , bénévole ou le syndicat coopératif . Il est compétent pour régler les litiges concernant les contrats de travail. Cela implique donc les salariés de la copropriété (concierge, jardinier,…).

Les employés de la copropriété peuvent également saisir le conseil de prud’hommes en cas de manquement au droit du travail constaté de la part de l’employeur. Et en l’occurrence, l’employeur est le conseil syndical. Cependant, ce dernier peut se retourner contre le syndic par la suite.

Car en effet, c’est bien le syndic de copropriété qui assure la gestion du personnel (fiches de paie, congés payés, horaires de travail…).

Le délai de prescription

Un délai de prescription est prévu par le droit. Une fois ce délai écoulé, il est impossible de saisir la justice.

En copropriété, la prescription est désormais de 5 ans dans la plupart des cas.

Elle est de 30 ans si l’action est réelle, c’est-à-dire qu’elle concerne un bien matériel et pas seulement une prestation de services.

En revanche, pour contester une décision prise en AG, le copropriétaire ne dispose que de deux mois à compter de la réception du procès-verbal.

Si vous souhaitez vous renseigner plus en détails sur les litiges et les procédures à entamer envers votre syndic, Duflair vous conseille ces sujets :

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Syndicat des copropriétaires : tout comprendre

Syndicat des copropriétaires : ce qu’il faut savoir.

Dans un immeuble en copropriété, les copropriétaires sont regroupés au sein du syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires veille à l’administration et à la gestion de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires doit nécessairement être immatriculé . En effet, depuis la loi Alur de 2014, l’immatriculation de la copropriété dans le registre national d’immatriculation est obligatoire.

Pour diminuer les charges de copropriété ou pour améliorer la réactivité du syndic, le syndicat des copropriétaires peut également adopter la forme coopérative.

Vous souhaitez savoir comment fonctionne un syndicat des copropriétaires ? Cet article est fait pour vous.

Avocats en droit de la copropriété , nous pouvons vous accompagner en matière de copropriété.

Quel est le rôle du syndicat des copropriétaires ?

Comment fonctionne le syndicat des copropriétaires , le syndicat des copropriétaires peut-il être propriétaire de lots dans l’immeuble .

Qu’est ce que le super privilège du syndicat des copropriétaires ?

Peut-on assigner le syndicat des copropriétaires ?

Qu’est ce qu’un syndicat coopératif .

Le syndicat des copropriétaires a pour mission principale la conservation et l’amélioration de l’immeuble , et l’administration de s parties communes.

Au cours des assemblées générales, le syndicat des copropriétaires prend plusieurs décisions relatives à ces missions.

Tout d’abord, il fixe le budget prévisionnel dédié à l’immeuble.

Il détermine également les travaux à réaliser au sein de la copropriété.

Il établit et modifie le règlement de copropriété .

Il a le pouvoir de désigner et de révoquer le syndic de l’immeuble.

Le syndicat peut également agir en justice, notamment pour assurer la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Bon à savoir : le syndicat peut également agir contre un copropriétaire.

Le syndicat des copropriétaires apparaît automatiquement dès la naissance de la copropriété. Aucune formalité ne doit être accomplie et il existe dès lors qu’il regroupe au moins deux copropriétaires distincts.

Ainsi, pour un immeuble bâti existant mis en copropriété, le syndicat apparaît à compter du premier transfert de propriété d’un lot.

S’agissant des immeubles à construire, il apparaît lors de la livraison du premier lot.

Il disparaît avec la fin de la copropriété ou lorsque tous les lots se trouvent réunis dans les mains d’un seul copropriétaire .

Les décisions sont prises au cours de l ’ assemblée générale de copropriété par un vote. Elles sont ensuite mises en œuvre par le syndic de copropriété .

Le syndicat des copropriétaires administre les parties communes de la copropriété , mais n’est pas propriétaire de ces parties, qui sont en indivision entre les copropriétaires.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires peut acquérir ou céder des parties privatives ou des parties communes .

Qu’est ce que le super privilège du syndicat des copropriétaires ?

Par définition , le super privilège du syndicat des copropriétaires désigne le privilège dont dispose le syndicat des copropriétaires lors de la vente d’un actif immobilier .

La copropriété peut faire valoir ses droit s en priorité pour le paiement des charges de copropriété dues par le vendeur.

Il est possible d’engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires

En effet, le syndicat des copropriétaires est responsable à l’égard des copropriétaires et des tiers pour tous les dommages trouvant leur origine dans les parties communes et leur causant un préjudice.

Seules la force majeure et la faute de la victime peuvent exonérer le syndicat des copropriétaires.

Selon la situation, il est donc possible d’assigner le syndic ou le syndicat des copropriétaires. Il est nécessaire d’avoir recours à un avocat pour vous assister dans les démarches relatives à l’assignation du syndicat des copropriétaires.

Dans une perspective d’allègement des charges de la copropriété, le syndicat des copropriétaires peut décider d’adopter une forme coopérative.

L’adoption de la forme coopérative est votée par l ’assemblée générale de copropriété à la majorité de tous les copropriétaires.

Dans un syndicat coopératif, le syndic est élu par les membres du conseil syndical , parmi ceux-ci. Le président du conseil syndical et le syndic sont donc la même personne.

L’assemblée des copropriétaires désigne à la majorité simple des personnes chargées de contrôler les comptes de la copropriété. Ces personnes peuvent être des copropriétaires comme des tiers étrangers à la copropriété. Ils rendent compte de leur action devant l’assemblée générale des copropriétaires une fois par an.

Mise en ligne : 26 juillet 2021

Rédacteurs : Philippine de BEAUMONT, Diplômée de l’Université Paris Nanterre. Sous la direction de Maître Eléonore de GANAY, Avocate au Barreau de Paris.

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Modèle de lettre : Assignation du syndic en référé

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Notice : assignation du syndic en référé.

Exemple de lettre

Le syndic, professionnel ou bénévole, est mandataire du syndicat de copropriétaires. Il représente juridiquement ce dernier, tant à l'égard des tiers qu'à l'égard de chacun des copropriétaires. En cas de manquement à ses obligations, le syndic peut être assigné en référé – en urgence – par le syndicat ou toute personne intéressée.

Procédure d'urgence consacrée par les articles 484 à 492 du Code de procédure civile (CPC), le référé permet d'obtenir une solution provisoire pour résoudre un litige. La demande est formée par voie d'assignation et transmise au défendeur par voie d'huissier.

Le tribunal judiciaire compétent est celui du lieu de situation de l'immeuble géré par le syndic.

Bon à savoir : le 1er janvier 2020, les tribunaux d'instance et de grande instance ont fusionné pour devenir le tribunal judiciaire ( loi n° 2019-222 du 23 mars 2019 de programmation 2018-2022 et de réforme pour la justice ). Les tribunaux d'instance qui étaient situés dans des communes différentes des tribunaux de grande instance sont devenus des chambres détachées du tribunal judiciaire, appelées « tribunaux de proximité ».

L'article 49 du décret du 17 mars 1967 prévoit que tout copropriétaire peut, après avoir adressé une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, assigner en référé le syndic devant le tribunal judiciaire.

Aux termes de l'article 54 du Code de procédure civile et à peine de nullité, l'assignation doit :

Par ailleurs, l'assignation précise les diligences entreprises en vue de parvenir à une résolution amiable du litige (sauf cas de motif légitime tenant à l'urgence).

Enfin, lorsque la représentation par avocat est obligatoire, l'assignation contient, à peine de nullité, la constitution de l'avocat du demandeur ainsi que le délai dans lequel le défendeur est tenu de constituer avocat (article 752 du CPC).

Modèle de lettre

Objet : assignation en référé devant le président du tribunal [de grande instance/ d'instance]

Lettre recommandée AR

Copie au greffe du tribunal

[Madame/ Monsieur] ,

En cas d'assignation devant le tribunal de grande instance :

En cas d'assignation par un copropriétaire ou toute personne intéressée :

Je soussigné (e) [Madame/ Monsieur] [Nom et prénom] , né (e) le [date] à [lieu de naissance] , domicilié (e) à [adresse] et exerçant la profession de [profession] , par la présente, assigne en référé le syndic domicilié à [adresse] en vue de comparaître devant le tribunal de grande instance de [lieu de situation de l'immeuble] à une audience qui aura lieu le [date] à [heure de l'audience] .

En cas d'assignation par le syndicat de copropriétaires :

Je soussigné le syndicat de copropriétaires domicilié à [adresse] , par la présente, assigne en référé le syndic domicilié à [adresse] en vue de comparaître devant le tribunal de grande instance de [lieu de situation de l'immeuble] à une audience qui aura lieu le [date] à [heure de l'audience] .

Les circonstances justifient une situation d'urgence au sens des articles 808 et 809 du Code de procédure civile. En effet, [expliquer l'objet de la demande. Indiquer clairement les faits pour justifier la demande] .

En cas d'assignation devant le tribunal d'instance :

Je soussigné (e) [Madame/ Monsieur] [Nom et prénom] , né (e) le [date] à [lieu de naissance] , domicilié (e) à [adresse] et exerçant la profession de [profession] , par la présente, assigne en référé le syndic domicilié à [adresse] en vue de comparaître devant le tribunal d'instance de [lieu de situation de l'immeuble] à une audience qui aura lieu le [date] à [heure de l'audience] .

Je soussigné le syndicat de copropriétaires domicilié à [adresse] , par la présente, assigne en référé le syndic domicilié à [adresse] en vue de comparaître devant le tribunal d'instance de [lieu de situation de l'immeuble] à une audience qui aura lieu le [date] à [heure de l'audience] .

Les circonstances justifient une situation d'urgence au sens des articles 848 et 849 du Code de procédure civile. En effet, [expliquer l'objet de la demande. Indiquer clairement les faits pour justifier la demande] .

Conformément à l'article 56 du Code de procédure civile, faute pour le défendeur de comparaître, il s'expose à ce qu'un jugement soit rendu contre lui sur les seuls éléments fournis par la partie demanderesse.

Je vous prie d'agréer, [Madame/ Monsieur] , l'expression des mes meilleures salutations.

[Signature]

Assignation du syndic en référé en PDF

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Responsabilité du syndicat des copropriétaires pour les vices de construction antérieurs à sa création

Cass. Civ III : 17.12.15 N° de pourvoi: 14-16372

Le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers en cas de vice de construction ou de défaut d’entretien des parties communes (loi du 10.7.65 : art. 14). Lorsque les dommages concernent un immeuble soumis à un autre statut avant sa mise en copropriété, on peut s’interroger sur le moment à partir duquel le syndicat est responsable.

En l’espèce, des infiltrations étaient apparues au premier étage d’un immeuble démoli puis reconstruit et placé sous le régime de la copropriété. Le copropriétaire du rez-de-chaussée avait assigné le syndicat des copropriétaires et le syndic, en exécution de travaux de réparation des désordres et en indemnisation de son préjudice. La Cour d’appel a rejeté la demande en indemnisation, le copropriétaire ne rapportant pas la preuve des fautes commises par le syndic. Par ailleurs, les problèmes d’infiltration existaient avant la mise en copropriété de l’immeuble, de sorte que, pour la Cour d’appel, le syndicat ne pouvait être responsable des dommages causés par le vice de construction de l’immeuble. Il ne pouvait pas non plus être responsable d’un défaut d’entretien des parties communes dès lors que le copropriétaire concerné s’était constamment opposé au vote de travaux nécessaires.

La Cour de cassation ne retient pas ces arguments et casse l’arrêt. Il n’y a pas lieu de limiter la responsabilité du syndicat des copropriétaires. Il est responsable de plein droit des vices de construction de l'immeuble, même nés antérieurement à la mise en copropriété. Par ailleurs, il n’a pas été rapporté la preuve de l’existence d’une faute ayant causé la totalité du dommage et de nature à exonérer le syndicat de sa responsabilité, le fait de ne pas avoir voté en faveur de l’exécution de travaux de reprises de désordres ne constituant pas une telle faute.

Comment régler les litiges en copropriété ?

En copropriété les sources de conflit sont nombreuses. Mais si un copropriétaire s'estime lésé, il peut agir seul. Si le trouble touche l'ensemble de la copropriété ; c'est alors au syndicat des copropriétaires de mandater le syndic pour porter l'affaire en justice.

Le délai pour agir est limité dans le temps, ti, tgi, juge de proximité : ne vous trompez pas de tribunal, vous pouvez agir seul en justice, le syndicat des copropriétaires agit face à un trouble collectif, envoyer à un ami.

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Comment porter plainte contre son syndic de copropriété ?

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Les syndics de copropriété jouent un rôle clé dans la gestion de celle-ci. En tant qu’instance dirigeante principale, elle doit respecter un certain nombre d’obligations. Cependant, le syndic peut ne pas exercer ses fonctions, et heureusement, vous pouvez intenter une action contre lui. Dans quelles circonstances peut-on porter plainte contre son syndic de copropriété ? Comment intenter une action en justice contre votre syndic ? Et s’il démissionne ? Quelles sont ses obligations ? Voyons les particularités du syndic et les étapes pour résoudre ce type de litige.

Est-il possible de porter plainte contre son syndic de copropriété ?

Il est tout à fait possible de porter plainte contre votre syndic de copropriété soit collectivement soit individuellement. En temps normal, c’est le conseil syndical qui porte plainte au nom du syndicat des copropriétaires pour un problème de gestion de la copropriété dans sa globalité, mais un copropriétaire peut également assigner le syndic en justice pour une affaire le concernant de façon individuelle.

Par conséquent, votre syndic doit s’acquitter de ses fonctions et respecter ses obligations. Un manquement du syndic pourrait constituer une faute aux conséquences plus ou moins graves. Heureusement, le recours permet aux copropriétaires de faire face à un syndic défaillant ou incompétent !

Qu’est-ce qu’une faute de gestion pour un syndic ?

Plusieurs litiges peuvent naître entre copropriétaires et syndic suite à certaines fautes de gestion, comme par exemple :

Si vous considérez que votre syndic de copropriété est incompétent ou que celui-ci fait preuve d’abus, il est possible pour vous d’agir et de porter plainte contre lui. Vous disposez donc d’un délai de 10 ans à partir du moment du litige pour agir avant qu’il y ait prescription, et de 2 mois pour contester une décision d’AG.

Bien comprendre l’importance du quitus donné au syndic

Lorsque les copropriétaires donnent quitus à leur syndic, ils approuvent les actes de gestion portés à leur copropriété.

Le fait de donner quitus a lieu chaque année lors de l’Assemblée générale et celui-ci devrait être à l’ordre du jour. Il a été adopté à la majorité simple. Lorsque le quitus est donné au syndic, ses obligations sont libérées et les poursuites judiciaires contre lui ne sont plus possibles.

Le quitus peut être voté en AG, sous réserve de vérification. Dans ce cas, il ne prendra effet que si les réserves des copropriétaires sont satisfaites.

Quelles sont les obligations d'un syndic de copropriété ?

Gestion financière du syndic de copropriété.

Le syndic doit réaliser le budget prévisionnel de la copropriété, les comptes du syndicat et leurs annexes, et les soumettre au vote des copropriétaires.

Il doit ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat.

Toutes les sommes reçues au nom et pour le compte du syndicat de copropriétaires doivent être versées sur ce compte.

La notion de compte séparé implique que le titulaire du compte soit le syndicat de copropriétaires. La personne apparaissant sur les relevés bancaires comme titulaire du compte doit donc être le syndicat de copropriétaires et non le syndic.

À savoir : le fait que l’intitulé du compte mentionne le nom du syndic ou ne mentionne pas le nom du syndicat fait supposer qu’il ne s’agit pas d’un compte séparé.

Gestion administrative du syndic de copropriété

Le syndic doit remplir les missions suivantes :

Il doit par ailleurs obligatoirement organiser un vote en AG concernant les décisions suivantes :

Comment faire pour porter plainte contre son syndic de copropriété ?

Dans un premier temps, une mise en demeure doit être envoyée au syndic de copropriété, celle-ci constitue un avertissement.

Ensuite, si cette solution n’aboutit pas au résultat attendu, il est en effet possible de porter plainte en intentant une action en justice auprès du Tribunal de Grande Instance compétent en matière de litige dans les copropriétés.

Pour cela, il suffit d’envoyer une lettre de mise en cause par recommandé avec accusé de réception. Cette lettre doit mentionner le motif de la mise en cause et rappelle au syndic ses obligations. Une fois la lettre reçue, le syndic dispose d’un délai de 8 jours pour régler le litige.

Si, à l’issue des 8 jours, rien ne change, une mise en demeure peut être envoyée au syndic. À noter que cette procédure constitue u dernier avertissement avant une potentielle action en justice. Là encore, si la mise en demeure ne donne rien, il ne reste plus qu’à porter plainte contre le syndic auprès du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble concerné.

En général, le tribunal désignera un administrateur provisoire auquel il confiera la gestion de la copropriété en attendant la résolution complète du litige. Pour rappel, un administrateur provisoire est un organe chargé d’accompagner les copropriétaires jusqu’à la prochaine assemblée générale, en exerçant les missions du syndic.

Changer de syndic : l’alternative à l’assignation en justice

Si votre syndic est en tort, vous n’êtes pas obligé de porter plainte contre lui. Vous pouvez simplement changer de syndic, en procédant à la révocation du syndic actuel ; un processus beaucoup moins lent et onéreux qu’une assignation en justice !

Pour ce faire, il faut d’abord demander au syndic, par lettre recommandée avec accusé de réception, de mettre deux résolutions à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale :

Pour révoquer votre syndic actuel et en désigner un nouveau, vous pouvez attendre l’assemblée générale annuelle ou bien convoquer une assemblée générale extraordinaire. Sachez cependant, que les syndics professionnels peuvent facturer des frais annexes pour l’organisation d’une assemblée extraordinaire.

À noter que le syndic professionnel n’est pas le seul modèle de gestion existant. La loi de 1965 prévoit également le syndic non-professionnel, qui regroupe le syndic bénévole et le syndic coopératif . Pensez-y, le syndic non-professionnel est peut-être plus adapté à votre copropriété !

En syndic bénévole , un seul copropriétaire est élu en qualité de syndic. Comme avec un syndic professionnel, il est assisté par le conseil syndical même si la nomination de ce dernier est facultative. En syndic coopératif, en revanche, ce sont les conseillers syndicaux qui assurent la gestion de la copropriété. Ce mode de gestion collégial présente de nombreux avantages comme des économies de charges ou de la transparence dans la gestion. Légalement, la qualité de syndic est détenue par le président du conseil syndical.

Bon à savoir

Pour être facilité, le choix du nouveau syndic doit obligatoirement être préparé en amont de l’assemblée générale, en mettant en concurrence plusieurs contrats de syndic.

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Le syndicat des copropriétaires et les actions en justice en matière de construction (fr)

Compte-rendu de la réunion du 5 avril 2012 de la Commission Immobilier du barreau de Paris, réalisé par Anne-Lise Lonnée-Clément, Rédactrice en chef de Lexbase Hebdo — édition privée

Commission ouverte : Immobilier Co-responsables : Jehan-Denis Barbier et Jean-Marie Moyse, avocats au barreau de Paris

Sous-commission : Copropriété Co-responsables : Patrck Baudouin, avocat au barreu de Paris

Intervenants : Jean-François Péricaud et Patrick Baudouin, avocats au barreau de Paris

1. La distinction entre les actions syndicales, collectives, et les actions individuelles

Deux textes fondent les actions en justice du syndicat des copropriétaires. Tout d'abord, l'article 14 de la loi n˚ 65-557 du 10 juillet 1965, prévoit, en son premier alinéa, que "la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile", et qui dispose donc de la capacité d'agir en justice ; le dernier alinéa de ce même article prévoit, par ailleurs, que le syndicat "a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires".

Autrement dit, se trouve ici posé le principe de la responsabilité du syndicat des copropriétaires en cas de défauts d'entretien des parties communes, ou de vices de construction. Lorsque sa responsabilité est recherchée, l'article 14 prévoit toutefois la possibilité, pour le syndicat, de se retourner contre les véritables responsables de ces vices de construction.

A côté des responsabilités de droit commun (C. civ., art. 1384, relatif à la responsabilité du fait des choses ; et C. civ., 1382 et 1383 pour les actions en responsabilité délictuelle et quasi délictuelle), l'article 14 instaure une responsabilité légale, spéciale, à caractère objectif, c'est-à-dire une responsabilité quasiment automatique de la part du syndicat en cas de dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers, par le vice de construction ou par le défaut d'entretien des parties communes. Ainsi, par exemple, le syndicat peut être déclaré responsable à raison du défaut d'étanchéité d'une terrasse, de la rupture d'une canalisation dans les parties communes, ou encore des défauts d'isolation phonique. Les copropriétaires ou les tiers lésés par ces vices de construction pourront donc agir contre le syndicat pour obtenir sa condamnation, non seulement à supporter le coût de la réparation des désordres, mais aussi à les indemniser pour les troubles de jouissance qui pourront en résulter, à charge pour le syndicat de se retourner par le biais de l'action récursoire à l'encontre des véritables responsables (constructeurs, promoteurs, entrepreneurs ou architectes), pour solliciter leur garantie.

Concernant le défaut d'entretien des parties communes pouvant être à l'origine des désordres, le syndicat peut voir sa responsabilité engagée du simple fait de l'existence d'un défaut d'entretien, ce même en l'absence de caractère fautif.

Ensuite, l'article 15 de la loi dispose que "le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble [donc, en cas de vice de construction]. Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic".

Cet article opère bien la distinction entre les actions collectives et les actions individuelles.

Le syndicat des copropriétaires a vocation à agir en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble. Cette action à caractère collectif peut être exercée contre les copropriétaires eux-mêmes. Parallèlement, le syndicat a qualité pour agir à l'encontre des copropriétaires qui, sans autorisation de l'assemblée générale, exécutent des travaux touchant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, ou encore des copropriétaires qui accaparent des parties communes ou y édifient des constructions. Dans ces différents cas, le syndicat est recevable et bien-fondé à l'encontre des copropriétaires en infraction, pour demander la démolition avec remise en état, ou la restitution des parties communes.

Pour ce qui est des désordres, les actions sont exercées principalement contre les constructeurs. Il convient de distinguer les actions exercées avant ou après la réception de l'ouvrage. Antérieurement à la réception des ouvrages, le syndicat peut agir sur le fondement de la responsabilité contractuelle. Après réception de l'ouvrage, l'action du syndicat vise à la mise en œuvre des diverses garanties prévues par le Code civil (garantie annale de parfait achèvement ; garantie biennale de bon fonctionnement pour les menus ouvrages et les éléments d'équipement ; garantie décennale).

Pour la mise en œuvre de la garantie de parfait achèvement, d'une durée d'un an à compter de la réception, il convient de mentionner dans le procès-verbal de réception les réserves pour les vices apparents, à défaut de quoi la réception couvre de tels vices. En revanche, pour les malfaçons apparaissant après réception (il s'agit en réalité de vices cachés ou de réserves faites dans le procès-verbal de réception), le syndicat dispose alors d'une garantie correspondant à la garantie des vices apparents (cf. C. civ., art. 1648, instituant un délai d'un an, auquel s'ajoute un délai d'un mois pour faire formuler des réserves après réception). Du point de vue du maître d'ouvrage vendeur, cette garantie équivaut à la garantie de parfait achèvement (C. civ., art. 1792-6, instituant un délai d'un an à compter de la réception).

S'agissant de la garantie biennale de bon fonctionnement pour les menus ouvrages et les éléments d'équipement dissociables du gros œuvre, le délai de deux ans court à compter de la réception.

La garantie décennale (C. civ., art. 1646-1 et s. et art. 1792 et s.) couvre l'ensemble des désordres qui portent atteinte à la destination ou à la solidité de l'ouvrage. Il s'agit d'une responsabilité pour faute présumée.

En marge de ces régimes de responsabilités, est également applicable la responsabilité contractuelle de droit commun, pour désordres intermédiaires, qui peut être engagée dans le délai de dix ans courant à compter de la réception. Cette responsabilité peut être engagée en cas de faute commise par les constructeurs, s'il n'est pas porté atteinte à la solidité ou à la destination de l'ouvrage, auquel cas la responsabilité décennale légale est applicable.

En toute hypothèse, le syndicat doit veiller à agir à l'intérieur des délais prévus, faute de quoi l'action sera déclarée irrecevable.

Les actions syndicales sont relatives aux défauts et aux désordres qui affectent les parties communes. Le syndicat est donc, en principe, irrecevable à agir pour les désordres affectant les parties privatives, lesquels relèvent de l'action individuelle des copropriétaires.

Toutefois, la jurisprudence admet l'extension de l'action syndicale à la réparation des parties privatives, et ce dans trois cas distincts.

En premier lieu, si les désordres ont pour origine un vice des parties communes. Ainsi, par exemple, dans le cas de désordres provenant d'une terrasse partie commune dont l'étanchéité est défectueuse, les infiltrations qui en résultent dans les appartements situés en dessous peuvent affecter les parties privatives. Dans ce cas, la jurisprudence considère que le syndicat peut agir pour la réparation des désordres affectant tant les parties communes (la terrasse) que les parties privatives, dans la mesure où ceux-ci sont la conséquence de la défectuosité de la terrasse (cf. notamment, Cass. civ. 3, 31 mai 2000, n˚ 98-16.079 N° Lexbase : A8687C7U). En deuxième lieu, si l'ensemble de l'immeuble est atteint dans ses parties communes et privatives d'une multitude de désordres qui sont étroitement imbriqués. Il en est ainsi, par exemple, dans le cas de désordres de chauffage qui concernent à la fois l'installation collective et les parties privatives, ou de désordres en façade (Cass. civ. 3, 27 février 2008, n˚ 06-14.062, FS-D N° Lexbase : A1729D78). En troisième lieu, si les vices sont généralisés à l'ensemble du bâtiment, tels que, par exemple, des désordres acoustiques qui affectent l'ensemble des appartements. Si seuls quelques copropriétaires sont concernés par des désordres acoustiques, l'action engagée doit être individuelle. Si, en revanche, les désordres affectent la totalité des copropriétaires du fait de la défectuosité de la construction, le syndicat peut agir (cf. notamment, Cass. civ. 3, 14 novembre 1990, n˚ 88-12.995 N° Lexbase : A4338ACN Bull. civ. III, n˚ 230 : désordre affectant toutes les robinetteries). La jurisprudence exige que le préjudice affecte la totalité des parties privatives, et qu'il soit donc éprouvé uniformément par tous les copropriétaires (Cass. civ. 3, 26 avril 2006, n˚ 05- 10.500, FS-D N° Lexbase : A2239DPM).

En dehors de la réparation des désordres, la réparation des troubles de jouissance doit, en principe, être demandée par les copropriétaires pris individuellement. Toutefois, là encore, le syndicat dispose de la qualité pour agir, lorsque les troubles de jouissance ont, de par leur importance et leur étendue, un caractère totalement collectif (cf. Cass. civ. 3, 6 octobre 2009, n˚ 08-19.441, F-D N° Lexbase : A8802ELL).

Si, avant réception des travaux, le maître d'ouvrage lui-même conserve la possibilité d'agir contre les entreprises, en revanche, après réception, seul le syndicat peut se prévaloir des garanties légales ou contractuelles. Lorsque le maître d'ouvrage a engagé une action avant réception, cette action est transmise au syndicat des copropriétaires une fois la réception prononcée. Concernant le mode de réparation des dommages subis, le syndicat dispose du choix entre la réclamation de la condamnation à exécution des travaux, sous astreinte, ou l'allocation de dommages et intérêts compensatoires du préjudice subi. Il faut, par ailleurs, attirer l'attention sur une question pratique relative au RPVA eu égard aux actions en réparation de parties privatives. En effet, les assignations doivent comporter autant de timbres qu'il existe de parties ayant un intérêt distinct, ce qui peut se révéler extrêmement coûteux lorsque l'avocat défend les intérêts non seulement du syndicat, mais de tous les copropriétaires ayant procédé à des demandes distinctes pour leurs parties privatives.

2. Quelques règles de procédure applicables, en particulier des règles de prescription d'action

Lorsqu'il agit en justice, le syndicat doit impérativement mentionner qu'il est représenté par son représentant légal, à savoir le syndic. Le syndicat ne peut, en effet, agir que par l'intermédiaire de son représentant légal clairement identifié.

En cas de changement de syndic en cours de procédure, celui-ci doit seulement être signalé, mais le nouveau syndic reprend automatiquement les actions en cours.

Pour entreprendre l'action en justice, le tribunal compétent est le tribunal de grande instance, (qu'il s'agisse d'une action en référé ou d'une action au fond), soit du lieu de situation de l'immeuble, soit du lieu de domiciliation de l'un des défendeurs.

Au regard de la nature de l'action en réparation de désordres et malfaçons, On peut contester cette analyse faisant valoir que, s'agissant d'une action non pas réelle, mais personnelle propter rem, le tribunal territorialement compétent, pour connaître des actions au fond, serait, selon lui, non pas celui du lieu de situation de l'immeuble, mais celui du domicile ou du siège de l'une des parties.

L'assignation en référé est bien interruptive de prescription (en ce sens : Cass. civ. 3, 28 février 2006, n˚ 05-11.238 F-D N° Lexbase : A4291DNA). Cela étant, l'interruption ne joue que pour les désordres expressément dénoncés dans l'assignation.

L'interruption a pour effet de faire courir un nouveau délai de même durée à compter de la date de l'ordonnance de référé. Il est toutefois conseillé de prendre pour habitude, à titre conservatoire, d'assigner au fond, afin d'éviter toute forclusion.

A souligner, également, que le syndicat des copropriétaires ne peut interrompre la prescription que pour les désordres pour lesquels il a qualité à agir, c'est-à-dire collectifs.

Si l'on aurait pu penser trouver, dans le texte du Code de procédure civile, résultant de la loi n˚ 2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile la mention que les opérations d'expertise auraient été interruptives des délais de prescription, tel n'est pas le cas. Les avocats doivent faire preuve de la plus grande vigilance à cet égard.

3. L'habilitation du syndic à agir en justice donnée par l'assemblée générale des copropriétaires

Une telle habilitation est prévue par les dispositions de l'article 55 du décret n˚ 67-223 du 17 mars 1967 qui prévoit que "le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale. Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d'exécution forcée à l'exception de la saisie en vue de la vente d'un lot, les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n'est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal de grande instance est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l'article L. 615-6 du Code de la construction et de l'habitation".

Dans le domaine des désordres de construction, s'agissant des actions en référé, il n'est donc pas nécessaire d'obtenir une habilitation. En revanche, les actions au fond tendant à la réparation ou l'indemnisation nécessitent que le syndic obtienne une habilitation du syndicat à agir en justice.

L'autorisation ne peut relever que d'une décision prise par l'assemblée générale des copropriétaires (ce qui exclut un accord par écrit donné par des copropriétaires, un accord du conseil syndical ou autre). Le syndic doit être en mesure de produire le procès-verbal de l'assemblée générale contenant une résolution habilitant le syndic à agir en justice. Le vote intervient à la majorité simple de l'article 24 de la loi, c'est-à-dire à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés lors de l'assemblée générale. S'agissant du bénéficiaire de l'autorisation, seul le syndic peut recevoir le pouvoir d'introduire la procédure (Cass. civ. 3, 26 mars 2008, n˚ 07-11.817, F-D N° Lexbase : A6104D79). Il faut également savoir que le mandat donné au syndic vaut pour tous les syndics successifs.

Une première difficulté concerne les destinataires de la procédure, autrement dit la désignation des défendeurs. Si, pendant très longtemps, la jurisprudence se montrait très stricte en exigeant que les défendeurs soient tous nommément désignés, il est désormais admis que l'habilitation donnée au syndic peut ne pas comporter expressément le nom des personnes devant être assignées. Il suffit, s'agissant de désordres de construction, que ces personnes soient identifiables en fonction de l'objet de la procédure (cf. notamment, Cass. civ. 3, 29 janvier 2003, n˚ 01-01.483, FS-P+B N° Lexbase : A8359A4D, Bull. civ. III, n˚ 20). De même, un autre arrêt a déclaré recevable l'action intentée par un syndicat des copropriétaires dès lors que l'habilitation donnée par l'assemblée générale avait donné mandat au syndic d'agir contre le maître d'ouvrage, lequel était nommément désigné, et contre "les entreprises et les assureurs concernés par les travaux" (Cass. civ. 3, 21 mai 2008, n˚ 06-20.587, FS-P+B N° Lexbase : A7809D8Q). Il est conseillé aux avocats et aux syndics d'être le plus précis possible dans le contenu de l'habilitation. En tous les cas, si celle-ci désigne nommément la (ou les) personne(s) assignée(s), il n'est pas possible d'agir contre d'autres personnes non désignées.

S'agissant de l'objet de l'action et l'énonciation des désordres, la jurisprudence considère que l'objet de la demande doit être rédigé de manière suffisamment précise, complète, et non ambiguë. Ainsi, pour les désordres de construction, la nature des malfaçons et des non-conformités dont la réparation est demandée doit être précisément énoncée (Cass. civ. 3, 7 décembre 2005, n˚ 04-16.153, FS-D N° Lexbase : A9225DLA). Il est admis que les désordres à réparer peuvent être désignés par référence à un document communiqué aux copropriétaires, sans être précisément énumérés dans la demande d'autorisation. Ainsi, la Cour de cassation a considéré irrecevable, faute d'habilitation régulière, l'action intentée en réparation de désordres dont la consistance n'était pas mentionnée dans le procès-verbal, et ne résultait pas davantage d'un document annexé, tel qu'un rapport d'expertise (Cass. civ. 3, 16 décembre 2008 n˚ 07-19.133, F-D N° Lexbase : A9019EBN). Par un raisonnement a contrario, on peut considérer que cela aurait pu suffire.

La question se pose, ici, de savoir si l'autorisation doit impérativement être donnée avant l'introduction de l'action, ou s'il existe des possibilités de régularisation a posteriori. La jurisprudence a été amenée à préciser, tout d'abord, que n'est pas valable une habilitation donnée par avance pour agir en réparation de désordres futurs. Si cette solution est logique, il est vrai que le syndicat peut être tenté, dans le cas d'un immeuble récemment achevé, afin d'anticiper l'apparition de certains désordres, de mandater le syndic pour des désordres éventuels, afin d'éviter de devoir convoquer une nouvelle assemblée générale extraordinaire.

Mais la jurisprudence considère qu'une telle habilitation donnée par anticipation n'est pas valable pour agir en réparation de désordres futurs (Cass. civ. 3, 11 mars 1992, n˚ 89-16.767 N° Lexbase : A4611AHA, Bull. civ. III, n˚ 83). De façon similaire, il a été jugé qu'un syndicat des copropriétaires n'a pu valablement à une date antérieure à la réalisation des travaux à l'origine des dommages autoriser le syndic à agir pour des désordres non encore nés (Cass. civ. 3, 2 juillet 2008, n˚ 07-14.139, FS-D N° Lexbase : A4866D94).

Dans le cas de désordres nouveaux qui apparaissent après la décision autorisant le syndic à agir en justice, la jurisprudence exige que le syndic demande une nouvelle habilitation (Cass. civ. 3, 11 mai 2005, n˚ 04-11.044 FS-D N° Lexbase : A2385DI8).

La question fondamentale relative au moment de l'autorisation est celle du lien entre l'habilitation et la prescription éventuelle. Si l'habilitation à agir en justice est généralement octroyée avant l'introduction de la procédure, qu'en est-il si l'action en justice est intentée avant qu'une habilitation n'ait été donnée au syndic ? Dans ce cas, il est admis que l'assemblée générale des copropriétaires peut valablement, a posteriori, autoriser le syndic à agir, à condition que l'autorisation intervienne avant qu'une décision définitive ne soit rendue, mais même en cause d'appel (cf. notamment, Cass. civ. 3, 12 novembre 2003, n˚ 02-16.845, F-D N° Lexbase : A1370DAY). Autrement dit, le syndicat peut intenter une action en justice avant que l'habilitation ne soit donnée au syndic ; l'habilitation donnée en cours de procédure est donc valable tant qu'une décision définitive n'est pas rendue, à condition, toutefois que la prescription de l'action ne soit pas acquise. L'habilitation du syndic à agir en justice est en effet jugée tardive lorsqu'elle a été donnée après l'expiration du délai de prescription de l'action, ce même si l'action a bien été intentée dans le délai (Cass. civ. 3, 21 octobre 2008, n˚ 07-18.205, F-D N° Lexbase : A9407EAN). L'action du syndicat à agir en réparation de désordres de construction est donc irrecevable dès lors que l'autorisation d'agir donnée au syndic est intervenue après l'expiration du délai de la garantie décennale (Cass. civ. 3, 12 mars 2008, n˚ 06-20.189, FS-D N° Lexbase : A3955D7M).

S'agissant, enfin, des conséquences de l'absence d'autorisation, ou de son irrégularité, l'action intentée par le syndicat des copropriétaires est sanctionnée par son irrecevabilité sachant qu'il s'agit d'une irrégularité de fond.

Ainsi, dans une décision de principe, le défaut d'habilitation du syndic en vue d'agir en justice pour le compte du syndicat des copropriétaires constitue un défaut de pouvoir sanctionné par une nullité de fond, qui ne profite toutefois qu'à celui qui l'invoque, et non une fin de non-recevoir que le juge peut relever d'office (Cass. civ. 3, 9 avril 2008, n˚ 07-13.236, FS-P+B+I N° Lexbase : A8898D7P). Si l'irrecevabilité peut être opposée par tout défendeur, elle n'aura d'effet qu'à l'égard de celui qui la soulève, à l'exclusion des autres parties défenderesses.

La responsabilité du syndic peut être engagée vis-à-vis du syndicat s'il a engagé une action déclarée irrecevable faute d'habilitation régulière (Cass. civ. 3, 16 février 2005, n˚ 03-16.392 FS-P+B N° Lexbase : A7387DGP). A noter, enfin, que sa responsabilité peut être engagée pour manquement à son devoir d'information en matière de désordres de construction (Cass. civ. 3, 8 septembre 2010, n˚ 08-22.062, FS-P+B N° Lexbase : A5750E9T).

En ce qui concerne la nullité de fond sanctionnant le défaut d'habilitation du syndic, on peut s’interroger sur la question de savoir s'il s'agit d'une nullité de protection ou de direction. L'habilitation du syndic à agir en justice pour réparation de désordres ou malfaçons est, en effet, donnée par le syndicat dans l'intérêt des copropriétaires. Si l'on considère que la sanction de la nullité vise à protéger les intérêts des copropriétaires, il s'agirait d'une nullité relative qui bénéficierait aux seuls copropriétaires, et non pas aux constructeurs. Or, la jurisprudence considère que la nullité engendrée bénéficie même aux constructeurs, qui peuvent opposer cette cause d'irrecevabilité au syndicat dans la mesure où l'autorisation fait défaut ou est irrégulière. Cette jurisprudence apparait contestable en ce sens, sur le plan doctrinal.

De manière plus générale, on peut contester le caractère d'ordre public conféré à la loi n˚ 78-12 du 4 janvier 1978, dite "Spinetta", et aux articles 1792 et suivants du Code civil instituant la garantie décennale. En effet, dès lors qu'une loi d'ordre public écarte toute loi supplétive contraire, ou toute convention contraire, elle se doit d'être complète et non contradictoire, en donnant une définition précise de son objet. Or, force est de constater que la loi dite "Spinetta" ne définit pas les fondements mêmes de l'action en réparation des désordres et malfaçons, c'est-à-dire l'ouvrage. La définition de l'ouvrage n'existe qu'à travers une jurisprudence très controversée, voire contradictoire, de la troisième chambre civile de la Cour de cassation. Un autre élément fondamental non défini par la loi est la réception. Si l'article 1792-6 prévoit deux réceptions, à savoir la réception expresse par procès-verbal et la réception judiciaire, la jurisprudence accepte la réception tacite. Enfin, bien que d'ordre public, la loi n'est pas exhaustive puisque la jurisprudence a été amenée à faire application de la responsabilité contractuelle de droit commun, pour dommages intermédiaires, lorsque, à défaut d'atteinte à la solidité ou à la destination de l'ouvrage, la garantie décennale n'est pas applicable. Ce caractère non exhaustif infirme, là encore, le caractère d'ordre public prétendu de la loi. On peut plaider en faveur de la réécriture de la loi.

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